Comprar una propiedad en España siendo extranjero es una meta muy deseada por muchos inversionistas, jubilados, familias o personas que buscan calidad de vida, rendimientos estables o simplemente un lugar para vacacionar con garantías jurídicas. Invertir en inmuebles en España representa una oportunidad excepcional: vivir en un país de clima privilegiado, con alta calidad de vida y excelente sistema sanitario, beneficiarse de la estabilidad jurídica, aprovechar un atractivo mercado inmobiliario y contar con ventajas fiscales, siempre y cuando se haga con la asesoría correcta. Sin embargo, el camino no es trivial, especialmente si no se reside en territorio español; el proceso tiene múltiples detalles legales, fiscales, registrales y prácticos que deben orientarse bien para minimizar riesgos y maximizar beneficios.
En este artículo, construido con referencia a fuentes oficiales del Notariado español, del Colegio de Registradores de la Propiedad y de otras autoridades competentes, y con el respaldo de la experiencia legal, inmobiliaria y fiscal de Vázquez & Barba, te acompañamos paso a paso. Verás los requisitos previos, la documentación necesaria, los impuestos, las inscripciones, los potenciales riesgos y cómo mitigarlos, los beneficios de vivir en España y de invertir en su mercado inmobiliario, además de un checklist operativo al final. Si deseas, puedes contar con nosotros como tu socio estratégico en todo este proceso. Al final encontrarás también cómo agendar una llamada con nosotros para empezar con seguridad.
¿Por qué invertir en inmobiliario en España siendo extranjero?
Aquí exploramos los beneficios más importantes, tanto generales como específicos, de hacer esta inversión.
Mercado sólido con crecimiento reciente
- En el primer semestre de 2025, la inversión inmobiliaria en España superó los 7.300 millones de euros, lo cual representa un 22 % más que en el mismo periodo del año anterior. Esto muestra un dinamismo importante.
- El sector residencial se destaca como el de mayor peso en muchos análisis recientes, con más de 1.720 millones de euros invertidos a junio de 2025.
- Para todo el año 2024, España cerró con un volumen de inversión inmobiliaria cercano a 14.000 millones de euros, lo que representó un incremento del 20 % frente al año anterior.
- Se prevé que el mercado siga creciendo en 2025, con estimaciones de incremento de hasta el 15 % en el volumen de inversión inmobiliaria.
Estas cifras demuestran que, incluso con incertidumbres macroeconómicas, España sigue siendo un destino atractivo para capital foráneo en el sector inmobiliario.
Estabilidad jurídica, seguridad y transparencia institucional
Cuando compras una propiedad, especialmente si no resides en el país, lo que deseas es tener certeza legal. Y en España:
- El Notariado cumple funciones esenciales de verificación de identidad de las partes, capacidad legal, verificación de cargas y gravámenes, redacción de escrituras públicas, certificación de autenticidad de los actos, etc.
- Los Registros de la Propiedad hacen pública la titularidad de los bienes inmuebles, inscriben actos y derechos reales relacionados con los mismos, lo que garantiza seguridad jurídica frente a terceros.
- La combinación “notario + registro” en España es un pilar de protección para quien compra: permite que la titularidad y las cargas (hipotecas, servidumbres, limitaciones) sean visibles, consultables, y que los derechos estén legalmente asegurados.
Calidad de vida, cultura y servicios
Vivir en España aporta ventajas tangibles que muchos extranjeros valoran:
- Clima mediterráneo en muchas regiones, con muchas horas de luz, estaciones definidas pero suaves en las zonas costeras, veranos agradables, inviernos templados en muchas áreas.
- Sistema sanitario altamente valorado, sanitario público y privado de calidad, con cobertura para residentes, con estándares europeos.
- Cultura rica: gastronomía, patrimonio histórico, diversidad cultural, buena infraestructura de transporte, conexiones aéreas con varios continentes.
- Buena oferta de ocio, naturaleza, turismo, posibilidades de integrarse socialmente.
- Para personas de habla hispana, la barrera del idioma es menor que en otros destinos, lo cual facilita trámites, adaptaciones, entendimiento legal y social.
Potencial de revalorización y generación de ingresos
- En muchas ciudades y regiones costeras, la oferta de vivienda es estructuralmente limitada: terrenos disponibles, regulaciones urbanísticas estrictas, demanda constante. Eso favorece la revalorización de propiedades.
- Alta demanda tanto residencial como de alquiler (vivienda permanente, vacacional, turismo). Esto puede generar ingresos por alquiler, si la propiedad se explota de esa forma.
- Proyectos de rehabilitación, edificaciones nuevas con estándares energéticos, locales con turismo o con servicios pueden incrementar su valor rápidamente, especialmente en zonas estratégicas.
- Inversiones bien estructuradas que optimicen la fiscalidad, reduzcan costos operativos y mantenimiento, pueden ofrecer retornos netos atractivos en el mediano y largo plazo.
Ventajas fiscales y residenciales para el extranjero
- Aunque las condiciones dependen de la comunidad autónoma, nacionalidad, situación fiscal personal o corporativa, hay incentivos fiscales que pueden aprovecharse mediante una buena planificación.
- Permisos de residencia vinculados a inversiones inmobiliarias (cuando aplican), y otros beneficios para quienes decidan residir temporal o permanentemente en España.
- Posibilidad de estructurar la compra a través de entidades legales para optimizar impuestos (sociedades, fideicomisos, etc.), siempre con asesoría especializada.
Principales riesgos al comprar siendo extranjero, y cómo mitigarlos
Para que la inversión sea realmente segura y rentable, hay que conocer los riesgos y saber cómo evitarlos. Aquí los principales, con las estrategias que Vázquez & Barba provee.
1. Cambios regulatorios y normativos
Riesgo
- Las leyes autonómicas y municipales pueden variar: licencias urbanísticas, regulación del alquiler turístico, tasas locales, permisos de ocupación, uso del suelo, etc.
- Reformas legales que afecten impuestos, derechos de extranjeros, reglas de residencia, normativas de construcción, eficiencia energética, protección ambiental.
Mitigación con Vázquez & Barba
- Asesoría legal local que se mantiene al día con la normativa estatal, autonómica y municipal.
- Realización de due diligence normativa — revisión de licencias, permisos, situación urbanística — antes de adquirir la propiedad.
- Contratos que incluyan cláusulas protectoras frente a incertidumbres regulatorias cuando sea posible.
2. Fiscalidad para no residentes
Riesgo
- Los extranjeros están sujetos a impuestos específicos: Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) si generan ingresos por alquiler; Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI); plusvalía municipal al vender; impuestos de transmisión (ITP) o IVA + AJD.
- Si se convierte en residente fiscal en España, se somete al IRPF, con tramos y obligaciones diferentes.
Mitigación con Vázquez & Barba
- Evaluación y planificación fiscal desde el inicio: decidir si se compra como persona natural o mediante entidad jurídica, analizar implicaciones fiscales en origen (país de procedencia) versus España.
- Asesoría en optimización de costes: posiblemente deducciones, amortizaciones, estructuras eficientes.
- Asesoramiento para declarar correctamente ingresos de alquiler, plusvalías, etc., según la nacionalidad y tratados internacionales.
3. Riesgos de título, cargas, litigios, discrepancias registrales
Riesgo
- Que la propiedad tenga cargas hipotecarias, embargos, servidumbres o gravámenes no visibles a simple vista.
- Discrepancias entre catastro, registro de la propiedad, escrituras antiguas.
- Que el vendedor no sea realmente propietario o que exista litigio pendiente.
Mitigación con Vázquez & Barba
- Solicitar certificado de cargas en el Registro de la Propiedad.
- Obtener una nota simple actualizada.
- Auditoría registral y catastral: comparar datos catastrales con los registrales y con los planos.
- Verificar que todos los impuestos locales estén al día (IBI, comunidad).
- Exigir la cancelación de cargas antes de la firma de la escritura.
4. Riesgos operativos por distancia y desplazamientos
Riesgo
- No poder estar presente para ciertas firmas notariales, gestiones con bancos locales, trámites administrativos.
- Dificultad para evaluar personalmente la propiedad, visitar, inspeccionar estructura o estado técnico.
Mitigación con Vázquez & Barba
- Uso de poderes notariales para que tu representante legal actúe en tu nombre cuando no puedas estar presente.
- Organización de visitas virtuales, fotografías, inspecciones técnicas realizadas por arquitectos o técnicos de confianza.
- Acompañamiento en todos los trámites locales: apertura de cuenta bancaria en España, obtención de NIE, coordinación con administraciones locales.
5. Tipos de cambio y transferencias internacionales
Riesgo
- Comisiones bancarias, pérdidas por tipo de cambio, demoras, exigencia de justificar origen de fondos, posibles trabas legales o fiscales al mover dinero a España.
Mitigación con Vázquez & Barba
- Asesoria financiera para elegir entidades que minimicen costes y comisiones internacionales.
- Planificación anticipada del traslado de fondos, con documentación que pruebe origen legal.
- Uso de instrumentos bancarios seguros y transparencia en todas las operaciones.
Marco legal básico: notariado, registro y roles institucionales en España
Para avanzar con confianza, es esencial entender el papel de las instituciones legales y los registros que dan seguridad a tu inversión.
Notariado
- El Notariado en España es una corporación de derecho público que garantiza que los actos jurídicos se formalicen correctamente, que las partes sean quienes dicen ser, que las cláusulas obligatorias legales se cumplan, que los bienes no estén gravados sin que se informe de ello, entre otros deberes.
- Los notarios colaboran con la Administración pública — Ministerio de Justicia, Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública — para asegurar que la función notarial cumpla estándares de ética, legalidad y transparencia.
- Redactan la escritura pública de compraventa, verifican documentos, identidad, capacidad legal, examen de cargas, lectura de la escritura antes de firmar.
Registro de la Propiedad
- Cada propiedad inmueble tiene un folio registral correspondiente en el Registro de la Propiedad, bajo la circunscripción territorial que le corresponde.
- El Registro inscribe actos y derechos reales sobre bienes inmuebles: propiedad, gravámenes, servidumbres, limitaciones. Permite que terceros sepan qué derechos pesan sobre la finca.
- Presunción de veracidad: lo inscrito se presume exacto mientras no se demuestre lo contrario, lo cual da seguridad al comprador.
- Protección judicial de los derechos inscritos: los tribunales respetan los asientos registrales, lo que evita litigios o reclamaciones sorpresa si la inscripción fue bien hecha.
Relación entre Notariado, Registro y Administración
- Tras la firma ante notario de la escritura pública de compraventa, la escritura debe presentarse ante el Registro de la Propiedad para inscripción. Esa inscripción es vital para que la adquisición sea oponible frente a terceros.
- El notario también verifica cumplimiento de obligaciones fiscales en muchos casos (impuestos de transmisiones, etc.).
- Las administraciones locales y autonómicas intervienen (impuestos, licencias, usos, normativas urbanísticas).
Pasos para comprar una propiedad en España siendo extranjero
Aquí tienes un recorrido detallado, paso por paso, para asegurar que tu compra se realice con todas las garantías.
Fase previa: planificación y definición del proyecto
- Determinar el propósito de la compra
Antes de empezar a buscar propiedad, define si la compra será para vivienda habitual, segunda residencia, inversión para renta (alquiler residencial o vacacional), rehabilitación, etc. Cada propósito tendrá implicaciones fiscales, legales, de uso, financiación y mantenimiento. - Evaluar la financiación disponible y presupuesto máximo
Esto incluye no solo el precio de la propiedad, sino todos los costos adicionales: impuestos, honorarios notariales, registro, gestoría, traducciones, posibles reparaciones, mantenimiento, seguros, mobiliario, desplazamientos, etc. - Establecer ubicación estratégica
Considerar ubicación, ciudad o región, accesos, servicios, transporte, proximidad a centros sanitarios, escuelas, atractivos turísticos, etc. La localización incide mucho en valorización y demanda de alquiler. - Evaluar características de la propiedad
Estado físico general, antigüedad, certificado energético, orientación, vistas, prestaciones (piscina, jardines, comunidad), posibles limitaciones normativas. - Asesoría inicial con experto legal/inmobiliario
Aquí Vázquez & Barba puede orientarte para analizar opciones, filtrar posibles inmuebles, revisar documentos preliminares, costos estimados y estrategias fiscales.
Documentación previa y trámites básicos
- Obtener NIE (Número de Identificación de Extranjero)
Es indispensable para contratos, pagos, escrituras y otros trámites oficiales en España. Se obtiene en comisarías especiales, oficinas de extranjería o mediante delegación o poder si no estás presente. - Abrir una cuenta bancaria en España
Necesaria para transferencias, pagos de impuestos locales, suministros, administración de bienes, etc. Los bancos exigirán documentos de identificación, justificación del origen de los fondos, y posiblemente poderes notariales si actúas desde el exterior. - Evaluar la financiación
Si vas a usar hipoteca, debes estimar la tasa, plazo, comisión de apertura, seguros asociados, porcentaje de financiación, amortización, tipo de interés, etc. - Contrato de arras o reserva
En muchas operaciones se firma un contrato de arras: el comprador entrega una señal que reserva la propiedad, se establece plazo para firma de la escritura y condiciones (penalizaciones por incumplimiento, condición suspensiva por financiación o inspección técnica, etc.). Es crítico que este contrato sea revisado con detalle por abogado.
Due diligence legal, técnica y fiscal
- Inspección técnica del inmueble
Evaluar estado de estructura, instalaciones eléctricas, fontanería, aislamiento, posibles humedades, defectos visibles y no visibles. - Verificación registral y catastral
Obtener nota simple del Registro de la Propiedad, certificado de cargas, documentos catastrales, comprobar que la descripción física coincida con los datos registrales y catastrales, planos. - Verificar licencias urbanísticas y permisos
Confirmar que la propiedad cuenta con licencia de ocupación, que el uso sea legal, que no existan infracciones urbanísticas pendientes, etc. - Verificación de impuestos locales pendientes
Comprobar que no haya deudas de IBI, comunidad, tasas municipales, así como verificar que propietarios anteriores cumplieron obligaciones fiscales. - Evaluación fiscal del comprador
Analizar qué obligaciones fiscales corresponderán al extranjero comprador: IRNR, IBI, impuesto de transmisión, plusvalía municipal, declaración de ganancias patrimoniales, etc.
Firma de la escritura pública ante notario
- Preparación de la escritura
Se han reunido todos los documentos: identificaciones, poder notarial si aplica, título de propiedad del vendedor, certificado de cargas, licencias, plano, certificación energética, etc. - Comparencia ante notario
El comprador y vendedor o sus representantes comparecen ante notario para firmar la escritura pública. Si estás fuera, puedes otorgar poder para que un abogado te represente. - Verificación por el notario
El notario verifica identidad, capacidad legal, cumplimiento de clausulado obligatorio, existencia o cancelación de cargas, compatibilidad normativa. - Pago del precio y entrega de la escritura
Se realiza el pago acordado, incluidos impuestos correspondientes, comisiones, gastos notariales. Luego, se entrega la escritura autorizada.
Liquidación de impuestos y tasas
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para viviendas usadas
Depende de la comunidad autónoma, los porcentajes varían. - IVA + Actos Jurídicos Documentados (AJD) para viviendas nuevas
- Honorarios notariales, registrales, gestorías
- Tasación si es necesario para la hipoteca
- Impuestos locales (IBI), contribuciones de comunidad, otros
Inscripción en el Registro de la Propiedad
- Presentar la escritura firmada al Registro correspondiente.
- Una vez inscrita, tu titularidad y derechos reales quedan legalmente protegidos frente a terceros.
- Obtener copia certificada del asiento registral.
Gestión y uso post-compra
Una vez adquirida la propiedad, hay que mantenerla bien y administrarla correctamente:
- Servicios, suministros, mantenimiento, seguros.
- Si la vas a alquilar, gestionar contratos de alquiler, registro fiscal de ingresos, cumplimiento normativo local del arrendamiento.
- Pago del IBI anual, tasas municipales, otros impuestos de conservación.
- Mejora del inmueble para incrementar su valor si así se planea.
- Consolidación de estructura legal eficaz si planeas múltiples propiedades o actividad de renta.
Ventajas de contar con Vázquez & Barba como socio estratégico
Ahora bien, hacerse acompañar por un aliado experto marca la diferencia. Aquí los beneficios que obtendrás al trabajar con Vázquez & Barba:
Experiencia especializada y conocimiento local profundo
- Nuestro equipo está especializado en derecho inmobiliario, registral, fiscal y notarial, con experiencia práctica en transacciones internacionales.
- Conocemos en detalle las normativas nacionales, autonómicas y municipales, lo que permite prevenir sorpresas, evitar cláusulas desfavorables o cargas ocultas.
Enfoque integral: legal + inmobiliario + fiscal
- No sólo asesoría legal, sino también evaluación técnica, inmobiliaria y fiscal para asegurar que la propiedad elegida cumpla con tus expectativas y con los estándares legales y de inversión.
- Análisis de potenciales ingresos por alquiler, valorización esperada, costos de mantenimiento y aseguramiento de la viabilidad financiera del proyecto.
Transparencia en los costes y plazos
- Con Vázquez & Barba conocerás de antemano todas las partidas de costo: precio del inmueble, impuestos, honorarios notariales, registro, gestoría, traslado de fondos, comisiones bancarias, etc.
- Estimación clara de plazos para cada fase del proceso: búsqueda, due diligence, firma escritura, registro, post-venta.
Representación confiable mediante poder notarial
- Si no puedes estar presente en España para firmas o trámites, podemos representarte mediante poderes notariales debidamente formalizados, facilitando el proceso sin necesidad de viajes recurrentes.
Asesoría fiscal personalizada
- Estudiamos tu perfil: nacionalidad, residencia fiscal, objetivos (uso de la propiedad, alquiler, reventa, residencia permanente, etc.), para definir la estructura más favorable.
- Acompañamiento en cumplimientos fiscales: IRNR, IRPF (si aplica), ITP, IVA, AJD, plusvalías, etc.
Gestión post-venta y mantenimiento
- No sólo te ayudamos a comprar, sino también a gestionar todo lo que viene después: mantenimiento, seguros, suministros, alquileres si los hay, cumplimiento normativo local.
- Supervisión del inmueble para preservar su valor en el tiempo, propuestas de mejoras si resultan útiles para la valorización.
Respaldo jurídico en todas las fases
- Redacción o revisión de contratos (arras, promesa, compraventa, arrendamientos).
- Verificación de licencias, permisos, cargas, gravámenes, antecedentes legales del inmueble.
- Resolución de disputas, si las hubiese, gracias a nuestra experiencia en litigios inmobiliarios.
En conjunto, con Vázquez & Barba tendrás un socio que no sólo conoce el panorama, sino que trabaja contigo como aliado, protegiendo tus intereses, guiando cada decisión, asegurando que lo que inviertes se preserve, valorice y genere los beneficios esperados.
Checklist operativo antes de firmar la escritura
Aquí tienes un checklist práctico para revisar, con cada detalle importante antes de firmar la escritura. En Vázquez & Barba con nuestro equipo multidisciplinar de abogados, agente de la propiedad inmobiliaria, arquitectos, técnicos, fiscalistas, nos encargamos de todo el proceso siempre con un solo interlocutor
Ítem Acción específica
01
Confirmar que el vendedor está inscrito como propietario en el Registro de la Propiedad
02
Obtener nota simple actualizada del Registro de la Propiedad
03
Verificar si existen cargas, gravámenes, servidumbres, embargos
04
Asegurar que la propiedad tenga licencia de ocupación y uso correcto
05
Comprobar que planos, descripción catastral y registral coinciden
06
Revisar certificado energético y cumplimiento de normativa de eficiencia
07
Evaluar estado técnico general: estructura, instalaciones, posibles daños ocultos
08
Consultar pagos de IBI, comunidad, tasas locales pendientes
09
Contratar una evaluación de rentabilidad si vas a alquilar o revender
10
Obtener NIE para comprador si aún no lo tienes
11
Abrir cuenta bancaria en España para los pagos requeridos
12
Pactar contrato de arras con cláusulas claras (penalizaciones, plazos, condiciones suspensivas)
13
Revisar que todos los documentos del vendedor sean legítimos y actualizados
14
Evaluar opciones de financiación (si aplica) y sus condiciones
15
Acordar poder notarial si no puedes estar presente para la firma
16
Tener preparadas las fuentes de financiamiento y justificar origen de fondos
17
Calcular impuestos que se deben pagar al firmar la escritura (ITP/IVA/AJD etc.)
18
Preparar fondos para el pago completo del precio en el plazo acordado
19
Coordinar con notario la escritura pública y presentación de documentos necesarios
20
Inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad tras la firma
21
Obtener copia certificada del asiento registral
22
Cambiar titularidad en servicios, suministros, seguros
23
Asegurar cumplimiento fiscal posterior: IBI anual, declaración de ingresos por alquiler, plusvalías si vendes
24
Evaluar mejoras o mantenimiento para mantener valor de la propiedad
Cómo se ve el proceso completo en un ejemplo práctico
Para ilustrar mejor, aquí tienes un ejemplo hipotético de un extranjero que quiere comprar una vivienda en la Costa del Sol para uso de vacaciones y alquiler vacacional.
- Contacta con Vázquez & Barba para definir su presupuesto, propósito (vacaciones + alquiler vacacional), localización.
- Nosotros investigamos varias propiedades, verificamos licencias de uso turístico, cargas registrales, estado físico.
- Le ayudamos a gestionar el NIE desde su país, a abrir cuenta bancaria española.
- Contrato de arras con cláusulas de devolución si no consigue licencia turística.
- Auditoría técnica y legal para garantizar que el inmueble cumpla los estándares de eficiencia energética, no tenga deudas de comunidad ni IBI, y que se ajuste a normativa local.
- Firma de escritura ante notario, representado mediante poder si el comprador no está físicamente allí.
- Pago de impuestos y tasas asociados, liquidación del ITP (o IVA + AJD si corresponde), honorarios notariales y de registro.
- Inscripción registral.
- Gestión de licencias de alquiler turístico, seguros, seguros de responsabilidad civil, mantenimiento.
- Alquiler vacacional con licencia o de larga duración coordinado localmente, cobro de rentas, cumplimiento fiscal.
Con acompañamiento de Vázquez & Barba, el inversionista evitó muchos riesgos: licencias mal tramitadas, cláusulas abusivas, cargas ocultas, impuestos sorpresa, etc.
Comprar una propiedad en España siendo extranjero puede ser una experiencia muy gratificante si se hace con la diligencia, asesoría y planificación que exige. Los beneficios son muy reales: crecimiento de mercado, seguridad jurídica, calidad de vida, ingresos por alquiler, valorización. Pero también hay riesgos que no conviene ignorar: cargas ocultas, trámites locales, fiscalidad, normativas variables.
Con Vázquez & Barba tendrás un socio estratégico con experiencia, transparencia, conocimiento local, capacidad de representación, y un enfoque integral que te protege en cada fase del proceso: desde la búsqueda, documentación, due diligence, firma de escritura, hasta la gestión post-compra.
Si deseas avanzar con seguridad, claridad y apoyo profesional, Vázquez & Barba está listo para acompañarte.
¿Quieres empezar con confianza? Escríbenos a info@vbilc.com y cuéntanos tu situación, tus objetivos, tus dudas. Un experto te consultará en a una llamada para:
- analizar tu perfil de comprador
- evaluar posibles propiedades
- estimar todos los costes y tiempos
- diseñar la estrategia fiscal más adecuada
- asegurarte de que tu inversión sea segura, transparente y rentable
